Na het overlijden van (veelal) een familielid, bestaat de kans dat je een woning erft. Zo’n erfenis is niet niets, er komt namelijk een heleboel bij kijken. Bovendien is het erven van een woning ook niet zonder risico’s. Geregeld krijgen wij hier vragen over, die we ons goed kunnen voorstellen. Om je in deze lastige periode te ondersteunen, te helpen een goede keuze te maken of alvast voor te bereiden op wat komen gaat, leggen we je graag uit op welke punten je moet letten.

Begin bij de feiten

Laten we eerst eens in kaart brengen waar het eigenlijk om draait. Oftewel: wat weet je over het huis en de erfenis? Om daar een compleet beeld van te krijgen, is het verstandig eerst te achterhalen hoeveel het huis waard is en of er een eventuele schuld (zoals een hypotheek) aan vast hangt? 

Een goede start hiervoor is onze gratis, vrijblijvende waardebepaling. Door deze waardebepaling krijg jij inzicht in de huidige marktwaarde van de woning. Vervolgens kun je onderzoeken hoeveel hypotheekschuld er nog aan het huis kleeft en of de overledene een overlijdensrisicoverzekering heeft afgesloten. Zodra je al deze factoren onderzocht hebt, weet je of het überhaupt een goed idee is om de erfenis te accepteren. Het kan namelijk ook zo zijn dat het huis minder waard is dan de eventuele restschuld. In dat geval raden we het je sowieso af om de erfenis te accepteren, aangezien je er dan financieel flink op achteruit zal gaan.

Drie mogelijkheden na het erven van een huis

Nu we de basis kennen duiken we met je in de feitelijke opties na het ontvangen van een erfenis. Je hebt er in dit geval drie, namelijk: het beneficiair aanvaarden, zuiver aanvaarden en het verwerpen van de erfenis. Om je een goed beeld te geven van deze drie opties werken we elke optie hieronder wat uitgebreider voor je uit.

Beneficiair aanvaarden van een erfenis

Als je een erfenis beneficiair aanvaardt, betekent dit dat je de erfenis alleen accepteert als het gunstig voor jou uitvalt. Deze manier van aanvaarding heeft wat voeten in de aarde, maar kan je een heleboel kopzorgen schelen. Zodra je hiervoor kiest zal de hele erfenis door een vereffeningsprocedure worden onderzocht. Alle schulden en bezittingen worden samengevat en eventuele schuldeisers worden via de rechter betaald. Jij ontvangt daardoor alleen wat er onder aan het lijstje nog over blijft. Dat kost wat tijd en vooral geduld, maar levert ook een aantal voordelen op. Mocht de verkoop van de woning onvoldoende hebben opgebracht om alle schulden af te lossen, ben jij namelijk nooit aansprakelijk voor de restschuld. We adviseren je in dit geval altijd om naar een notaris te gaan. Oh, en nog goed om te weten: minderjarigen aanvaarden een erfenis altijd beneficiair.

Zuiver aanvaarden van een erfenis

Door de erfenis zuiver te aanvaarden, word jij de eigenaar van alle bezittingen en schulden van de overledene. Ja, je leest het goed: inclusief eventuele schulden dus. Deze vorm van acceptatie is een stuk minder omslachtig, maar brengt daarentegen wel meer risico’s met zich mee. Als je er zeker van bent dat de bezittingen meer waard zijn dan de schulden, kun je prima voor het zuiver aanvaarden van een erfenis kiezen. Deze keuze is ten opzichte van het beneficiair aanvaarden ook een stuk goedkoper, omdat er geen vereffeningsprocedure hoeft worden opgestart. 

Verwerpen van een erfenis

De derde en laatste optie is een lastige, maar in sommige gevallen wel de beste keuze. Wanneer je geen enkel beeld hebt van de openstaande schulden en weet dat de bezittingen weinig op zullen brengen, kun je de erfenis het beste verwerpen. In dat geval krijg je niets, maar houd je er dus ook geen nare bijkomstigheden aan over. 

Kostenplaatje

De veelgehoorde redenaties over een erfenis richten zich vooral op het eindresultaat. Hoe hoger het bedrag dat onder aan de streep over blijft, hoe gunstiger. Toch bestaan er ook nog heel wat kosten waar velen bij het accepteren van een erfenis niet over nadenken. Ooit gedacht aan het doorbetalen van de hypotheek bijvoorbeeld? Of het feit dat je geen huursubsidie meer ontvangt, als het door jou geërfde huis veel waard is en jouw eigen bezittingen daardoor een stuk hoger uitvallen dan eerder? 

Naast dit soort praktische kosten is het belangrijk rekening te houden met de erfbelasting. Dit wordt berekend op basis van de laatst bekende WOZ-waarde van het huis. Wanneer je partner overlijdt is de grens tot het belastingvrij erven vrij mild. Zodra het om kleinkinderen, broer, zus of ouders gaat, loopt het belastingpercentage flink op.

Een huis kopen of verkopen na een erfenis

Goed, weer even terug naar de woning. Wanneer je graag in het huis wat vrij komt wilt wonen of het huis wilt verkopen, is het verstandig een makelaar bij jouw plannen te betrekken. Zeker wanneer er meerdere erfgenamen zijn, is een taxatie van de woning geen onverstandige keuze. Op basis van deze woningwaarde kun jij de andere erfgenamen uitkopen of kunnen jullie gezamenlijk beslissen een verkoopbord in de tuin te plaatsen. 

Kies je ervoor om een uit de erfenis van jouw ouders afkomstige woning te kopen? Weet dan dat je geen overdrachtsbelasting betaalt, mits je voldoet aan één van de twee daarvoor gelden voorwaarden. Deze voorwaarden zijn:

1. Je betaalt de andere kinderen/erfgenamen een reële prijs voor de verkoop van de woning;
2. Alle kinderen/erfgenamen werken mee aan de overname van de woning. 

>> Ben je van plan de woning te gaan verhuren? Dan is het belangrijk dit specifiek bij de bank te melden. In dit geval gelden namelijk andere regels voor de eventueel benodigde hypotheek. Vaak wordt in dit geval gerekend met een hogere rente en een lager maximaal leenbedrag. <<

Leegruimen en verkoop klaar maken van een woning

Zodra je weet wat je met de woning doet, wordt het ook tijd om de spullen die er nog in staan op te ruimen, te verdelen of verkopen. Het opruimen en/of leeghalen van een woning na een overlijden is een hele klus. Bovendien kunnen we ons goed voorstellen dat je er nog helemaal niet aan toe bent, als je net een dierbare bent verloren. Toch ben je hier als erfgenaam verantwoordelijk voor. Gelukkig bestaan er inmiddels verschillende professionele woningontruimingsbedrijven door heel Nederland die je hiervoor kunt inhuren. 

Daarnaast dragen ook wij als makelaar graag ons steentje hierin bij. We kunnen je helpen en ontlasten bij de verkoop van de woning door alles rondom het in verkoop nemen van de woning te verzorgen. In dat geval ontvangen we onder andere de woningfotograaf en komen we eventueel later nog eens terug voor een taxateur die de woning moet taxeren voor de potentiële kopers. 

Voordat we deze blog afsluiten, delen we toch graag nog een laatste tip met je. Misschien wat cliché, maar zeker niet minder waar. Een goede voorbereiding is namelijk het halve werk! Oftewel: met een goed testament die bij de erfgenamen bekend is, kun je al een hoop verwarring of onduidelijkheden voorkomen. Neem hier dus rustig de tijd voor. Of schakel ons gerust in bij vragen. We staan graag voor je klaar!

Woon je in een appartement met anderen, dan word je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE zorgt ervoor dat de gezamenlijke ruimten worden onderhouden. Alleen wat kun je doen als de VvE niet functioneert

Taken VvE

Iedereen die in een appartement woont betaalt maandelijks een bedrag aan de VvE. Van dit bedrag wordt bijvoorbeeld onderhoud gepleegd aan de gezamenlijke ruimten van het appartementencomplex. Denk aan het onderhoud aan liften en trappenhuizen. De VvE houdt zich ook bezig met het afsluiten van voorgeschreven verzekeringen. Een VvE komt daarnaast op voor de belangen van de bewoners van het complex en is belast met een stuk financiële verantwoordelijkheid, zoals het opstellen van begrotingen en jaarstukken, vaststellen van de ledenbijdrage en het beheren van de middelen van de VvE. 

Verantwoordelijkheid

De VvE heeft een grote verantwoordelijkheid richting de bewoners van het complex en moet in goede banen worden geleid door het kiezen van een bestuur, uit diegenen die zich verkiesbaar stellen. Een actieve VvE houdt minimaal 1 keer per jaar een Algemene Leden Vergadering (ALV). Deze is toegankelijk voor iedere bewoner van het appartementencomplex. Deze vergadering is bedoeld ter verantwoording van het bestuur over de gemaakte keuzes en het financieel beheer. Dit is ook het moment dat je als bewoner kunt meebeslissen over het onderhoud, de jaarrekeningen en de begroting. 

Algemene Leden Vergadering

De ALV is ook het moment om erachter te komen of de VvE wel doet wat hij zou moeten doen, om daar vervolgens jouw zorgen over te uiten. Misschien had je al eerder het idee dat de VvE nalatig is. Zet in dat geval een punt op de agenda voor de ALV, waarin jij jouw zorgen uit. Documenteer de nalatigheid, zodat je tijdens de vergadering met argumenten en bewijzen kunt komen die jouw standpunt onderschrijven. Misschien zijn er wel meer bewoners die deze mening delen. Om een bestuur te kunnen ontslaan, heb je een meerderheid van de stemmen nodig. Lobby voorafgaand aan de ALV hoeveel leden jouw standpunt delen. Kritiek geven is makkelijk, maar draagt niet bij aan een eventuele oplossing. Draag daarom zelf ideeën aan om de situatie te verbeteren. 

Wanneer bovenstaande niet werkt en de VvE verzuimt haar taken goed uit te voeren of op te stappen, dan is een stap naar de rechter een laatste middel om in te zetten. Voor de verstandhouding binnen het appartementencomplex is het echter raadzaam deze laatste stap voor te zijn en de problemen tijdens een ALV bespreekbaar te maken en op te lossen. 

Sinds een jaar moeten makelaars verplicht gebruik maken van een biedlogboek. Dit houdt in dat je als koper inzicht krijgt in de eerdere biedingen. Met als doel meer transparantie te bieden gedurende het gehele koopproces en het vertrouwen in het koopproces te verhogen. Dat is in de eerste plaats voor jou als koper een fijn idee. Lees hier alles wat je verder moet weten over het biedlogboek.

Altijd Anoniem

Het biedlogboek is een digitaal logboek waarin dus alle biedingen genoteerd worden die op de woning zijn gedaan. Deze biedingen worden anoniem opgeslagen en bevatten naast de hoogte van het bedrag ook het tijdstip van het bod, eventuele voorbehouden en of er een boodschap door de potentiële koper is toegevoegd. De inhoud van de voorbehouden en de persoonlijke boodschap zijn niet zichtbaar.

Alleen bij bestaande bouw

Het biedlogboek moet worden ingevuld bij de verkoop van iedere woning of ieder appartement. Ook bij stille verkoop. Daarnaast moet de koper en/of de verkoper een particulier zijn. Het gaat in dit geval om bestaande bouw. Het biedlogboek is niet van toepassing op nieuwbouw, recreatiewoningen, garageboxen, bedrijfspanden, bouwkavels en objecten zonder woonbestemming.

Verplicht bij brancheorganisatie

Zodra de ontbindende voorwaarden en/of de bedenktijd is verstreken, wordt het biedlogboek openbaar gemaakt voor de potentiële koper. Het biedlogboek is ook alleen voor hen inzichtelijk die daadwerkelijk een bod hebben uitgebracht. Houd er als koper rekening mee dat het biedlogboek alleen verplicht is voor makelaars die aangesloten zijn bij een brancheorganisatie.

Realtime inzicht

Ondanks dat er in de regel afspraken gemaakt worden over de informatieverstrekking tussen de verkoopmakelaar en de verkoper, is dat echter niet verplicht. Het streven is wel altijd om geen verschil in informatie tussen deze twee partijen te laten ontstaan en dat alle informatie realtime gedeeld wordt. Dit is echter geen garantie.

Wat heb ik aan het biedlogboek?

Het biedlogboek draagt bij aan het geven van inzicht aan de koper in het gunnings- en prijsvormingsproces. Daarnaast helpt het de koper op het moment dat er bijvoorbeeld een geschil is. Op die manier moet het vertrouwen in het koopproces, dat door de overspannen huizenmarkt flink is gedaald, langzaam worden hersteld. Heb jij onlangs een bod uitgebracht? Bel je makelaar en vraag naar het biedlogboek.